La SCI, les associés et l'impôt
Publié le :
12/08/2020
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La société civile immobilière (SCI) permet de se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs, et de le gérer. Les associés peuvent être des époux, des concubins, des membres d’une même famille ou des amis.
Comme son nom l’indique, cette société n’est pas commerciale mais civile. Les loyers perçus par la société et redistribués en partie, sous forme de dividendes aux associés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
La SCI ne peut donc mener une activité « spéculatrice » de façon habituelle comme la location meublée ou celle de marchand de biens, par exemple. Si elle y procède, elle devra remplir les obligations pesant sur les professionnels comme la tenue d’une comptabilité commerciale et surtout l’assujettissement des bénéfices réalisés, à l’impôt sur les sociétés.
Lorsque l’activité n’est pas « marchande », les associés peuvent conclure des baux d’habitation classique portant sur des logements vides et ont, bien sûr, la capacité de vendre des biens que la SCI détient mais à condition toutefois que cette opération demeure exceptionnelle. Il en va de même, en cas de location meublée, la pratique de celle-ci peut avoir lieu mais à condition de rester occasionnelle (les loyers générés représentant moins de 10 % des revenus) sous peine d’être requalifiée par le fisc comme activité commerciale dont les bénéfices seront alors soumis à l’impôt sur les sociétés.
La jurisprudence est assez vigilante en la matière. A titre d’exemple, le Conseil d'État (n°425443 lecture 18 mars 2020) a jugé récemment qu’une société qui n’avait pas vendu de biens pendant un an mais qui en avait cédé six, les deux années précédentes, ne pouvait échapper à l’impôt sur les sociétés. Selon le rapporteur, les opérations menées par la société « procédaient d’une intention spéculative et présentaient un caractère habituel. La condition d’habitude s’apprécie en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence. A cet égard, la circonstance qu’au cours d’une année aucune opération (...) n’ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l’application » de l’impôt sur les sociétés.
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